Chủ đầu tư nhà ở xã hội bán theo giá tạm tính. Trong 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng, doanh nghiệp bắt buộc phải kiểm toán và quyết toán chi phí đầu tư xây dựng để chốt giá bán chính thức. Giá quyết toán thấp hơn giá đã bán thì phải hoàn trả chênh lệch cho toàn bộ người mua; cao hơn thì không được thu thêm.
Trao đổi sơ bộ miễn phí · Không ràng buộc · Pháp luật cho phép chọn kiểm toán độc lập làm căn cứ quyết toán
Từ khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp có hai con đường để xác định giá bán. Chọn đường nào quyết định việc doanh nghiệp bị thẩm định trước khi bán hay sau khi bán — và kéo theo hai loại rủi ro hoàn toàn khác nhau.
| Tiêu chí | Cơ chế truyền thống Luật Nhà ở 2023 · Nghị định 100/2024/NĐ-CP |
Cơ chế thí điểm đặc thù Nghị quyết 201/2025/QH15 · Nghị định 192/2025/NĐ-CP |
|---|---|---|
| Ai xác định giá bán ban đầu | Chủ đầu tư lập phương án giá, trình cơ quan chuyên môn thẩm định trước khi bán | Chủ đầu tư tự xác định giá tạm tính, tự lập hoặc thuê tư vấn đủ năng lực thẩm tra |
| Thời điểm nhà nước vào cuộc | Thẩm định trước khi đủ điều kiện bán | Gửi Sở Xây dựng 30 ngày trước khi nhận hồ sơ mua để công khai; soát xét giá chính thức sau khi có kiểm toán |
| Kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư | Là căn cứ để xác định, soát xét giá bán theo quy định | Bắt buộc trong 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng — bằng Kiểm toán Nhà nước hoặc kiểm toán độc lập |
| Tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường | Phụ thuộc thời gian thẩm định của cơ quan nhà nước | Chủ động, bán được sớm hơn |
| Rủi ro dồn về đâu | Chậm bán, chậm quay vòng vốn | Dồn vào chất lượng hồ sơ quyết toán — nếu giá quyết toán lệch giá tạm tính, doanh nghiệp gánh hậu quả |
Đây là điểm khiến chất lượng kiểm toán trở thành vấn đề tài chính, không còn là thủ tục:
Chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua — không phải một người, mà toàn bộ khách hàng đã ký hợp đồng của dự án.
Chủ đầu tư không được thu thêm của người mua. Phần vượt doanh nghiệp tự gánh, ăn thẳng vào lợi nhuận định mức.
Nói cách khác: sai lệch về phía nào doanh nghiệp cũng chịu thiệt. Cách duy nhất để không mất tiền là con số quyết toán phải đúng ngay từ đầu — và đúng theo cách cơ quan quản lý chấp nhận được.
Nghị định 192/2025/NĐ-CP, Điều 13 — quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15Nhập ba thông tin. Công cụ tính ra mốc hạn 180 ngày theo ngày cụ thể, mốc Sở Xây dựng có ý kiến, và quy đổi rủi ro chênh lệch giá bán thành số tiền phải hoàn trả cho toàn bộ khách hàng đã mua.
Mỗi khoản chi phí không đủ hồ sơ, sai định mức hoặc không thuộc diện được tính vào giá bán đều bị loại. Với biên lợi nhuận định mức tối đa 10%, chỉ cần vài hạng mục bị loại là phần lợi nhuận thực nhận co lại đáng kể.
Giá quyết toán thấp hơn giá đã ký thì phải hoàn trả phần chênh lệch cho toàn bộ khách hàng của dự án. Không phải một hợp đồng, mà hàng trăm đến hàng nghìn hợp đồng cùng lúc — kèm khối lượng thủ tục và rủi ro truyền thông.
Nếu giá quyết toán cao hơn giá đã ký, chủ đầu tư không được thu thêm. Phần chênh lệch doanh nghiệp tự gánh. Đây là lý do việc tính đúng, tính đủ ngay từ hồ sơ tạm tính quan trọng không kém khâu quyết toán.
Giá bán nhà ở xã hội được tạo thành từ chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội cộng lợi nhuận định mức tối đa 10%, chia cho diện tích sàn được bán. Thử thay đổi số liệu để thấy một khoản chi phí bị loại ảnh hưởng tới lợi nhuận thế nào.
Phần lớn vướng mắc của chủ đầu tư không nằm ở bước cuối, mà ở chỗ hồ sơ chi phí không được chuẩn bị từ trước khi nghiệm thu. Dưới đây là toàn bộ chặng đường và điểm ASCO tham gia.
Chủ đầu tư tự xác định giá bán, giá thuê mua tạm tính — tự lập hoặc thuê tổ chức tư vấn đủ năng lực quản lý chi phí đầu tư xây dựng thẩm tra. Hồ sơ gửi Sở Xây dựng 30 ngày trước khi tiếp nhận hồ sơ mua để công khai.
ASCO tham gia: rà soát cơ cấu chi phí dự kiến, cảnh báo sớm các khoản có rủi ro bị loại khi quyết toán — để giá tạm tính không lệch xa giá quyết toán về sau.
Đây là mốc khởi điểm của thời hạn 180 ngày. Từ thời điểm này, đồng hồ pháp lý bắt đầu chạy, kể cả khi hồ sơ chi phí chưa được tập hợp xong.
ASCO tham gia: chốt danh mục hồ sơ và phân công thu thập ngay tại thời điểm nghiệm thu, không đợi đến khi gần hết hạn.
Chủ đầu tư thực hiện kiểm toán — bằng Kiểm toán Nhà nước hoặc kiểm toán độc lập — và quyết toán chi phí đầu tư xây dựng theo pháp luật về nhà ở, xây dựng và pháp luật có liên quan.
ASCO tham gia: đây là phần việc chính — kiểm toán viên và kỹ sư làm song song trên chứng từ và trên khối lượng, đơn giá.
Một bộ hồ sơ kiểm toán, quyết toán được gửi tới Sở Xây dựng nơi có dự án để cơ quan này soát xét giá bán, giá thuê mua chính thức.
ASCO tham gia: chuẩn bị bộ hồ sơ theo đúng cấu trúc cơ quan quản lý cần, kèm thuyết minh cơ sở của từng khoản chi phí.
Căn cứ hồ sơ kiểm toán, quyết toán, Sở Xây dựng có ý kiến về giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội của dự án.
ASCO tham gia: đồng hành giải trình khi cơ quan quản lý yêu cầu làm rõ, không tính thêm phí — đây là lúc chủ đầu tư cần người bảo vệ số liệu nhất.
Nếu giá chính thức thấp hơn giá đã ký, chủ đầu tư hoàn trả phần chênh lệch cho người mua. Nếu cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm.
ASCO tham gia: hỗ trợ lập bảng tính chênh lệch theo từng hợp đồng và hồ sơ giải thích gửi khách hàng, giảm rủi ro khiếu nại.
Vì vậy ASCO tách rõ hai gói việc. Nhiều doanh nghiệp chỉ làm gói A rồi tự xoay xở với hồ sơ giá bán, và mắc kẹt đúng ở khâu cuối cùng.
Kiểm toán độc lập theo Chuẩn mực kiểm toán Việt Nam số 1000, làm căn cứ pháp lý để xác định giá bán, giá thuê mua chính thức.
Chuyển kết quả kiểm toán thành bộ hồ sơ mà Sở Xây dựng cần, và đồng hành đến khi có ý kiến bằng văn bản.
Nhà ở xã hội là lĩnh vực nhạy cảm, phục vụ người thu nhập thấp và chịu giám sát chặt của dư luận lẫn cơ quan quản lý. ASCO xác định rõ vai trò của mình: đưa ra ý kiến kiểm toán độc lập về chi phí đầu tư trên cơ sở bằng chứng và quy định pháp luật — không nhận “vẽ” chi phí để đẩy giá bán, và cũng không cắt bỏ những khoản chi phí hợp pháp mà doanh nghiệp có quyền tính.
Chúng tôi cũng không cam kết “bảo đảm được cơ quan quản lý chấp thuận”. Điều ASCO cam kết là: hồ sơ đủ căn cứ, thuyết minh rõ ràng, và có người đứng cạnh doanh nghiệp để bảo vệ số liệu khi được yêu cầu giải trình.
Kiểm toán quyết toán có chuẩn mực riêng và hồ sơ làm việc riêng. Dưới đây là bảy nội dung bắt buộc — kèm mã hồ sơ làm việc thực tế trong hệ thống của ASCO, để Quý doanh nghiệp biết chính xác kiểm toán viên sẽ làm gì.
Khi cơ quan quản lý soát xét giá bán nhà ở xã hội, câu hỏi không phải “hạch toán có đúng tài khoản không”, mà là “khối lượng này có đúng bản vẽ hoàn công không”, “đơn giá này lấy theo định mức nào”, “khoản chi phí này có được tính vào giá thành không”. Đó là công việc của kỹ sư, không phải của kế toán.
ASCO có hơn 50 kỹ sư Xây dựng, Giao thông, Thuỷ lợi — một trong những đội ngũ kỹ thuật viên lớn nhất trong các công ty kiểm toán tại Việt Nam — làm việc song song với kiểm toán viên hành nghề, cùng đội ngũ thẩm định viên về giá và kỹ sư định giá xây dựng.
ASCO thành lập ngày 25/9/2007 với chiến lược tập trung vào kiểm toán báo cáo quyết toán dự án hoàn thành. Năm 2021, ASCO là một trong hai công ty kiểm toán có doanh thu lớn nhất Việt Nam về lĩnh vực này theo báo cáo của Bộ Tài chính.
ASCO thuộc danh sách được Bộ Tài chính chấp thuận kiểm toán đơn vị có lợi ích công chúng, cả lĩnh vực chứng khoán và lĩnh vực khác, với 21 kiểm toán viên hành nghề được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.
Với nhà ở xã hội, chi phí đầu tư và giá trị tài sản thường phải soi từ cả hai góc. ASCO có kiểm toán viên, kỹ sư và thẩm định viên về giá trong cùng một tổ chức — không phải thuê ngoài, không phải chờ phối hợp.
Dự án nhà ở xã hội có khối lượng hồ sơ rất lớn và thời hạn cứng 180 ngày. ASCO ứng dụng trí tuệ nhân tạo vào quy trình kiểm toán dự án để tăng độ phủ kiểm tra và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Dự án nhà ở xã hội trải khắp 34 tỉnh, thành. Nhóm kiểm toán được bố trí từ cơ sở gần dự án nhất — giảm chi phí đi lại và nắm được thực tiễn xử lý hồ sơ của Sở Xây dựng địa phương.
Nguyên nhân phổ biến nhất khiến chủ đầu tư trễ hạn không phải vì kiểm toán chậm, mà vì hồ sơ chi phí được đi gom sau khi đã nghiệm thu. Tích vào từng mục để biết doanh nghiệp đang sẵn sàng tới đâu.
Nếu dự án áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, thì trong 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán và quyết toán chi phí đầu tư xây dựng, rồi gửi hồ sơ cho Sở Xây dựng để soát xét giá bán, giá thuê mua chính thức.
Pháp luật cho phép thực hiện bằng Kiểm toán Nhà nước hoặc kiểm toán độc lập — nghĩa là doanh nghiệp được chủ động chọn đơn vị kiểm toán độc lập đủ điều kiện.
Chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua. Đây là nghĩa vụ với toàn bộ khách hàng đã ký hợp đồng của dự án, nên khối lượng công việc và rủi ro khiếu nại rất lớn nếu không chuẩn bị trước.
Cách xử lý thực tế: lập bảng tính chênh lệch theo từng hợp đồng, chuẩn bị văn bản giải thích rõ căn cứ, và triển khai hoàn trả theo đợt có kế hoạch. ASCO hỗ trợ chủ đầu tư phần bảng tính và hồ sơ giải thích này.
Quan trọng hơn cả là phòng từ đầu: rà soát cơ cấu chi phí ngay khi lập giá tạm tính để giá tạm tính không lệch xa giá quyết toán.
Không. Chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch từ người mua; phần vượt doanh nghiệp tự gánh, ăn trực tiếp vào lợi nhuận định mức.
Đây chính là lý do việc tính đúng, tính đủ ngay từ phương án giá tạm tính quan trọng không kém khâu quyết toán cuối cùng — sai lệch về phía nào doanh nghiệp cũng chịu thiệt.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội — không tính trên toàn bộ dự án nếu dự án có cả phần kinh doanh thương mại.
Các ưu đãi của Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất không được tính vào giá thành để xác định lợi nhuận. Vì vậy việc phân bổ chi phí chung giữa phần nhà ở xã hội và phần thương mại là một trong những nội dung kiểm toán nhạy cảm nhất, ảnh hưởng trực tiếp tới cả giá bán lẫn lợi nhuận.
Nguyên tắc chung là các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ phục vụ trực tiếp việc đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội, có đủ hồ sơ chứng minh và phù hợp quy định pháp luật thì được tính vào giá thành. Với chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do chủ đầu tư tự ứng theo phương án đã được phê duyệt, Bộ Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn cho các trường hợp cụ thể.
Tuy nhiên mỗi dự án có tình huống riêng. ASCO rà soát từng khoản trên hồ sơ thực tế và nêu rõ khoản nào đủ căn cứ, khoản nào có rủi ro bị loại — trước khi doanh nghiệp chốt phương án giá.
Căn cứ vào hồ sơ pháp lý của dự án và cách doanh nghiệp đã xử lý bước xác định giá: nếu đã tự xác định giá tạm tính và gửi Sở Xây dựng để công khai trước khi mở bán, thì đang đi theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết 201/2025/QH15. Nếu lập phương án giá trình cơ quan chuyên môn thẩm định trước khi bán, thì đang theo cơ chế của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
ASCO rà soát miễn phí hồ sơ để xác định dự án đang thuộc cơ chế nào và nghĩa vụ kèm theo.
Khác về khung quyết toán. Dự án sử dụng vốn đầu tư công do Ban Quản lý dự án nhà nước làm chủ đầu tư phải quyết toán vốn đầu tư theo Nghị định 193/2026/NĐ-CP quy định về quyết toán vốn đầu tư dự án — quy trình lập, thẩm tra, phê duyệt quyết toán theo pháp luật đầu tư công.
ASCO phục vụ cả hai nhóm: kiểm toán quyết toán theo khung đầu tư công, và kiểm toán chi phí đầu tư làm căn cứ xác định giá bán cho dự án do doanh nghiệp tự đầu tư.
Không. Chuẩn mực kiểm toán Việt Nam số 1000 quy định rõ: kiểm toán viên và doanh nghiệp kiểm toán đã cung cấp dịch vụ tư vấn lập, hoàn thiện một phần hoặc toàn bộ hồ sơ quyết toán thì không được cung cấp dịch vụ kiểm toán báo cáo quyết toán đó, và ngược lại.
Hậu quả rơi vào chủ đầu tư: báo cáo kiểm toán có thể bị coi là không bảo đảm tính độc lập và hồ sơ bị trả lại. Khi lựa chọn nhà thầu, doanh nghiệp nên tách bạch rõ hai gói việc này.
Phí phụ thuộc quy mô chi phí đầu tư, số lượng gói thầu và hạng mục, mức độ đầy đủ của hồ sơ, việc dự án có phần kinh doanh thương mại phải phân bổ chi phí hay không, và khoảng cách tới cơ sở gần nhất của ASCO.
Đặt cạnh rủi ro: chỉ một sai lệch nhỏ trên đơn giá mỗi mét vuông, nhân với vài chục nghìn mét vuông sàn, đã lớn hơn nhiều lần chi phí kiểm toán cho cả dự án. ASCO gửi báo giá kèm lộ trình bám mốc 180 ngày trong vòng 24 giờ làm việc sau khi nhận thông tin sơ bộ.
Bốn bước: (1) gửi thông tin dự án và ngày nghiệm thu — có thể dùng luôn kết quả từ bộ đếm 180 ngày ở trên; (2) ASCO rà soát miễn phí hiện trạng hồ sơ, xác định cơ chế áp dụng và các khoản chi phí có rủi ro; (3) nhận báo giá, lộ trình và hồ sơ năng lực; (4) ký hợp đồng và triển khai.
Bước 1 và 2 hoàn toàn miễn phí, không ràng buộc.
ASCO trao đổi sơ bộ miễn phí: xác định dự án đang áp dụng cơ chế nào, còn bao nhiêu ngày tới hạn kiểm toán, những khoản chi phí nào có rủi ro bị loại khi quyết toán, và dựng lộ trình để hồ sơ giá bán được xử lý đúng hạn.
Chỉ mất một phút. Thông tin được bảo mật và chỉ dùng để phục vụ việc báo giá.